Kira Tespiti ve Kira Uyarlaması Davalarının Karşılaştırmalı İncelemesi

KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVALARI

Türk Borçlar Kanunu, Güncel Yargı Kararları ve Öğreti Işığında Karşılaştırmalı Bir İnceleme

Av. Taner Şentürk

26 Ağustos 2026

ÖZ

Bu makale, Türk hukukunda uygulamada birbirine yaklaşan fakat hukuki mantıkları farklı olan iki kurumu, kira bedelinin tespiti ile kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasını birlikte ve karşılaştırmalı biçimde incelemektedir. İncelemenin merkezinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri ile aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. maddesi bulunmaktadır. Çalışmanın temel hareket noktası şudur: Kira tespiti, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemin bedelini kanunun öngördüğü ölçütler içinde belirleyen özel bir rejimdir; uyarlama ise sözleşmenin başlangıçtaki ekonomik ve hukuki temelinin olağanüstü, öngörülemez ve taraflardan birine yüklenemeyecek bir olay nedeniyle ciddi biçimde sarsılması hâlinde devreye giren istisnai bir müdahale yoludur.

Bu ayrım yalnız kavramsal değildir. Yanlış dava türünün seçilmesi; beş yıllık dönemin anlamının hatalı kurulmasına, TBK m.345’teki zaman rejiminin gözden kaçırılmasına, olağan piyasa hareketlerinin TBK m.138 anlamında olağanüstü olay gibi sunulmasına veya tersine gerçekten sözleşmenin işlem temelini çökerten bir olayın sıradan kira artışı tartışmasına indirgenmesine yol açabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.04.2024 tarihli E.2023/4970, K.2024/1277 ve 10.03.2025 tarihli E.2024/1083, K.2025/1439 sayılı kararları birlikte değerlendirildiğinde, enflasyon, piyasa rayici ve paranın satın alma gücündeki değişimler gibi TBK m.344’ün bedel belirleme sisteminde karşılanan olguların, sırf bu nitelikleriyle TBK m.138’e dayalı uyarlamanın sebep ve konusuna dönüştürülemeyeceği görülmektedir. Buna karşılık TBK m.138, kendi kanuni koşulları gerçekleştiğinde bağımsız bir uyarlama imkânı olmaya devam eder.

Buna karşılık pandemi, doğal afet, olağanüstü hukuki veya idari kısıtlamalar, kiralananın kullanım amacını ağır biçimde etkileyen beklenmeyen gelişmeler yahut tarafların sözleşmeyi kurarken esas aldığı temel varsayımı ortadan kaldıran özgül olaylar, diğer koşullar da gerçekleşmişse uyarlamayı gündeme getirebilir. Makalede bu ana ayrımın yanı sıra beş yıllık süre, TÜFE sınırı, emsal araştırması, eski kiracı indirimi, dava açma zamanı, kararın hangi döneme etki edeceği, yeni malik, yabancı para, arabuluculuk, görev ve yetki, harç, ispat ve bilirkişi yöntemi gibi uygulamada doğrudan sonucu olan sorunlar da bütüncül biçimde ele alınmıştır.^[1]

Anahtar Kelimeler: kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması, TBK m.344, TBK m.345, TBK m.138, aşırı ifa güçlüğü, emsal kira, hak ve nesafet, arabuluculuk.

ABSTRACT

This article comparatively examines rent determination and adaptation of lease contracts under Turkish law, focusing on Articles 344-345 and 138 of the Turkish Code of Obligations. The distinction is not merely terminological. Rent determination constitutes a special statutory regime for residential and roofed workplace leases and primarily concerns the rent applicable to a renewed rental period. Adaptation, by contrast, is an exceptional remedy designed for situations in which an extraordinary and unforeseeable event fundamentally disturbs the contractual equilibrium and makes strict adherence to the original terms incompatible with good faith.

Recent Court of Cassation case law, particularly the decisions of the 3rd Civil Chamber dated 22 April 2024 (E.2023/4970, K.2024/1277) and 10 March 2025 (E.2024/1083, K.2025/1439), clarifies the distinct fields of application of Articles 344 and 138. Ordinary inflation, market-rent divergence and changes in purchasing power that belong to the statutory rent-determination framework cannot, merely on that basis, be transformed into grounds for hardship adaptation; Article 138 nevertheless remains available where its own exceptional statutory conditions are satisfied. The article also discusses mandatory mediation, five-year periods, comparables, equitable deductions, temporal effect, foreign-currency leases, evidentiary methodology and the role of experts.

Keywords: rent determination, adaptation, hardship, Turkish Code of Obligations, market rent, equity.

I. GİRİŞ: AYNI SONUCA YÖNELEN İKİ FARKLI HUKUKİ YOL

Kira bedelinin tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması davası, ilk bakışta aynı kapıya çıkan iki yol gibi görünür. Her ikisinde de taraflardan biri, mevcut kira bedelinin artık adil, sürdürülebilir veya hukuken korunabilir olmadığını ileri sürerek mahkemeden müdahale bekler. Fakat benzer görünen sonuç, iki kurumun aynı hukuki sebebe dayandığı anlamına gelmez. Kira tespitinde hâkim, kanunun yenilenen dönem için önceden kurduğu bedel belirleme sistemini uygular; uyarlamada ise hâkim, sözleşmenin kuruluş anındaki dengenin sonradan meydana gelen olağanüstü bir olay nedeniyle çöküp çökmediğini araştırır.

Bu nedenle tespit davasında asıl soru “yeni kira döneminde bedel hangi kanuni ölçütlere göre belirlenmelidir?” iken, uyarlamada soru daha derindir: “Tarafların başlangıçta üstlendikleri risk dağılımı hâlâ korunabilir mi; yoksa sözleşmeye aynen bağlılık dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak kadar ağır bir sonuca mı dönüşmüştür?” İki sorunun dili birbirine benzese de hâkimin baktığı olgular, deliller ve zaman kesiti farklıdır. Güncel öğretide TBK m.344/3 ile TBK m.138 arasındaki ilişkinin, özellikle yüksek enflasyon ve 2022-2024 arasındaki geçici yüzde yirmi beşlik konut kira artış sınırı sonrasında temel tartışma alanlarından birine dönüşmesi de bu farklılığın pratik öneminden kaynaklanmaktadır.^[2]

Yanlış hukuki sebebe dayanmanın maliyeti yalnızca teorik bir sınıflandırma hatası değildir. Beş yıllık sürenin “dava açma yasağı” sanılması, TBK m.345’in hükmün etki edeceği dönemi düzenleyen yapısının gözden kaçırılması, tespit davasındaki emsal araştırmasının uyarlama davasına mekanik biçimde taşınması veya olağan enflasyonun her olayda “öngörülemezlik” sayılması, doğrudan davanın sonucunu etkileyebilir. Bir başka ifadeyle, dava dilekçesinin başlığında kullanılan kelime, dosyanın ispat mimarisini de belirler.

Yargıtay’ın 2024 ve 2025 tarihli yaklaşımı bu noktada önemli bir normatif sınır çizer. Konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan ekonomik değişimler, piyasa rayici ve paranın satın alma gücündeki farklılaşmalar TBK m.344’ün bedel belirleme sisteminde karşılanan olgulardır; bu olgular sırf kira bedelini taraflardan biri bakımından elverişsiz hâle getirdi diye TBK m.138 kapsamındaki işlem temelinin çökmesi sebebine dönüşmez. Bununla birlikte iki hüküm arasındaki ilişkiyi salt özel hüküm ile genel hüküm arasındaki hiyerarşiye indirgemek de isabetli değildir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli E.2024/1083, K.2025/1439 sayılı kararı, kira tespiti ile uyarlama arasında bu anlamda özel kanun ile genel kanun arasında bir karşılaştırmaya başvurulamayacağını; her iki kurumun kendi sebep ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur.^[3]

II. NORMATİF ÇERÇEVE

A. TBK m.344: Kira Bedelinin Belirlenmesine Özgü Rejim

TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde bedelin nasıl değişeceğini düzenleyen özel normdur. Maddenin sistematiği, kira ilişkisinin zaman içinde farklı evrelerden geçtiği kabulüne dayanır. İlk yıllarda tarafların serbestçe belirlediği artış mekanizması kanuni bir endeks sınırıyla çevrelenirken, beş yıldan sonraki dönemde piyasa rayici, kiralananın somut durumu ve hakkaniyet daha güçlü biçimde devreye girer. Böylece kanun, bir yandan kiracıyı ani ve sınırsız artışlara karşı korur, diğer yandan uzun süren kira ilişkilerinde bedelin piyasa gerçekliğinden tamamen kopmasını önlemeye çalışır.

İlk fıkra, tarafların yenilenen dönemlere ilişkin artış anlaşmasını tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. İkinci fıkra, taraflar arasında geçerli bir artış anlaşmasının bulunmadığı durumda hâkime, yine aynı endeks tavanını aşmamak üzere kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek bedel belirleme yetkisi tanır. Üçüncü fıkra ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir denge kurar: TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Bu aşamada piyasa rayici artık hukuken görünmez bir veri değildir; fakat tek belirleyici de değildir.^[4]

Bu üçlü sistemin doğru okunması önemlidir. TBK m.344, “her yıl aynı matematiksel formül uygulanır” diyen yeknesak bir madde değildir. Tam tersine, kira ilişkisinin yaşı arttıkça hâkimin değerlendirme alanı genişler. İlk beş yıllık dönemde kanun, kira artışını daha sıkı bir endeks kontrolü altında tutar. Beş yıldan sonra ise mevcut kira bedelinin uzun süre içinde piyasa gerçekliğinden uzaklaşabileceğini kabul ederek emsal ve hakkaniyet ölçütlerini daha etkili kılar. Bu nedenle aynı taşınmaz için üçüncü kira yılında yapılacak değerlendirme ile yedinci kira yılında yapılacak değerlendirme aynı yöntemle yürütülemez.

Burada uygulamada sık tekrarlanan bir cümlenin düzeltilmesi gerekir: “Kira tespit davası ancak beş yıl dolunca açılabilir” sözü teknik olarak doğru değildir. TBK m.345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini ifade eder. Beş yıl, davanın varlığına ilişkin bir kapı değil; piyasa rayici ve emsal kira bedellerinin TBK m.344/3 uyarınca endeks sınırını aşabilecek ölçüde belirleyici hâle geldiği normatif eşiği gösterir. İlk beş yıllık dönemde de özellikle geçerli bir artış anlaşması bulunmuyorsa m.344/2 çerçevesinde hâkim müdahalesi gündeme gelebilir; ancak hâkim endeks tavanını aşamaz.^[5]

Bu ayrımı bir örnek mantığıyla ifade etmek mümkündür. Sözleşmenin üçüncü yılında kiraya verenin “aynı sokaktaki yeni kiralar üç katına çıktı” demesi, tek başına m.344/3 rejimini erkene çekmez. Aynı iddia altıncı yılda ise artık emsal araştırmasının merkezî bir parçası hâline gelebilir. Dolayısıyla beş yıl, dava açılabilirliğinden çok, hâkimin kullanabileceği ölçütlerin ağırlık merkezini değiştirir.

B. TBK m.345: Dava Zamanı ve Hükmün Hangi Döneme Etki Edeceği

TBK m.345’in uygulamadaki önemi, çoğu zaman yanlış sorunun sorulması nedeniyle gölgede kalır. “Davayı hangi tarihe kadar açmalıyım?” sorusu elbette önemlidir; fakat daha isabetli soru şudur: “Mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorum?” Çünkü madde, klasik anlamda davayı tamamen düşüren bir hak düşürücü süre kurmaktan çok, hükmün zamansal etkisini düzenler.

Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağı yönündeki iradesini yazılı olarak kiracıya bildirmiş ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlayıcı olur. Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde ise, dava yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında da belirlenen bedelin o dönemin başından itibaren uygulanması mümkün olur.^[6]

Bu sistem, kira tespit davalarında usul stratejisinin neden maddi hukuktan ayrı düşünülemeyeceğini gösterir. Dava açma tarihindeki birkaç haftalık gecikme, davanın mutlaka reddedilmesi sonucunu doğurmayabilir; fakat tespit edilen yeni bedelin bir önceki dönem başlangıcına yürütülmesi imkânını kaybettirebilir. Bu nedenle dosyanın hazırlanmasında sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme tarihi, artış hükmünün varlığı ve gönderilmiş ihtarın tarihi ilk gün tespit edilmelidir.

İhtar bakımından da mesele salt şekil değildir. İradenin karşı tarafa ulaştığının ispatı, ileride bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı tartışmasının merkezine yerleşebilir. Bu nedenle noter bildirimi veya teslimi güvenilir biçimde ispatlanabilen yazılı yöntemler, salt iletişim kolaylığı sağlayan fakat tebliğ ve içerik bakımından tartışma yaratabilecek araçlara göre daha güvenli bir zemin oluşturur.

C. TBK m.138: Aşırı İfa Güçlüğü ve İşlem Temelinin Çökmesi

TBK m.138, kira sözleşmesine özgü değildir; bütün sözleşmeler bakımından uygulanabilen genel nitelikte bir uyarlama hükmüdür. Hükmün arkasındaki düşünce, sözleşmeye bağlılık ilkesini ortadan kaldırmak değil, bu ilkenin olağanüstü hâllerde dürüstlük kuralıyla çatıştığı sınır noktalarını belirlemektir. Taraflar sözleşme yaparken geleceğin bütün ihtimallerini hesaplayamaz. Bununla birlikte her beklenmedik zarar da sözleşmenin hâkim eliyle değiştirilmesini haklı kılmaz. Uyarlama ancak, sözleşmeye bağlı kalmanın kendisinin adaletsizliğe dönüşmeye başladığı istisnai eşiğe ulaşıldığında gündeme gelir.

Madde; sözleşmenin kurulması sırasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan sebeple ortaya çıkmasını, bu durumun sözleşmenin kurulduğu sıradaki olguları borçlu aleyhine dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede değiştirmesini ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasını arar. Uyarlama mümkün değilse sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak fesih gündeme gelir.^[7]

Buradaki “olağanüstülük” kelimesi, yalnız olayın toplumda büyük yankı uyandırması anlamına gelmez. Bir olay ülke çapında çok büyük olabilir ama belirli bir kira sözleşmesinin ekonomik temelini değiştirmeyebilir. Tersine daha dar çevrede etkili bir idari karar, yalnız belirli bir faaliyeti yasaklayarak o sözleşme bakımından çok daha ağır sonuç doğurabilir. Bu nedenle m.138 incelemesi, olayın manşet değerinden çok sözleşme üzerindeki somut etkisine yönelmelidir.

Uyarlamanın son çare niteliği de buradan gelir. Sözleşmenin ekonomik dengesi değişti diye hâkim tarafların yerine yeni bir sözleşme kuramaz. Önce riskin sözleşmede kime bırakıldığı, değişimin olağan ticari risk içinde kalıp kalmadığı, tarafın bu riski önceden hesaba katmasının beklenip beklenemeyeceği ve ifanın gerçekten katlanılamaz bir seviyeye gelip gelmediği araştırılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da işlem temelinin çökmesi bakımından değişikliğin esaslı ve katlanılamaz nitelikte olmasını; öngörülemezlik, dışsallık ve dürüstlük kuralı bağını aramaktadır.^[8]

III. KİRA TESPİT DAVASI: UYGULAMA KOŞULLARI VE HÂKİMİN YÖNTEMİ

A. Uygulama Alanı ve Taraflar

Kira bedelinin TBK m.344-345 uyarınca tespiti, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir rejimdir. Bu sınırlama önemlidir; çünkü kanunun koruma ve dengeleme mantığı, özellikle barınma ve çatılı işyeri ilişkilerinin sürekliliği esas alınarak kurulmuştur. Kiralananın niteliği bu nedenle dava türünün belirlenmesinde ilk kontrol noktalarından biridir.

Davayı yalnız kiraya veren açmaz. Hukuki yararı bulunduğu ölçüde kiracı da kira bedelinin tespitini talep edebilir. Bu husus, kurumun özünü anlamak bakımından öğreticidir: Kira tespit davasının amacı “kirayı artırmak” değil, yenilenen dönemde uygulanacak hukuka uygun kira bedelini belirlemektir. Piyasa şartlarına göre aşırı yüksek veya geçersiz bir artış mekanizmasıyla karşılaşan kiracı da aynı normatif korumadan yararlanabilir.^[9]

Kiralananın sonradan el değiştirmesi de kira ilişkisinin geçmişini kendiliğinden silmez. Yeni malik kural olarak mevcut kira ilişkisine halef olur. Bu sebeple beş yıllık sürenin hesabında sırf tapuda malik değişti diye kronolojiyi sıfırlamak, kira sözleşmesinin sürekliliğiyle bağdaşmaz. Ancak yeni malik ile kiracı arasında sonradan imzalanan sözleşmenin gerçekten yeni ve bağımsız bir kira ilişkisi kurup kurmadığı, özellikle belirlenen bedelin imza tarihindeki rayici yansıtıp yansıtmadığı ayrıca araştırılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli E.2025/3450, K.2026/1141 sayılı kararı bu ayrımı belirginleştirmektedir. Kira ilişkisi sürerken imzalanan sonraki tarihli bir sözleşmenin bulunması, beş yıllık hesabın otomatik olarak o tarihten yeniden başlayacağı anlamına gelmez. Önce bu sözleşmenin ekonomik anlamı incelenmeli; gerçekten rayice uygun yeni bir bedel üzerinde yeni bir denge kurulmuşsa bunun etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Aksi durumda ilk kira ilişkisinden itibaren geçen sürenin göz ardı edilmesi, şeklî bir belgeye maddi gerçekliğin üzerinde anlam yüklemek olur.^[10]

B. İlk Beş Yıllık Dönem

İlk beş kira yılı bakımından en önemli soru, tarafların yenilenen dönemlerde uygulanacak artışa ilişkin geçerli bir anlaşma yapıp yapmadığıdır. Artış şartı mevcutsa bu şart TBK m.344/1’deki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan kısmı yönünden sonuç doğurmaz. Böylece sözleşme serbestisi tümden ortadan kaldırılmaz; fakat kiracının korunması amacıyla emredici bir üst sınır içinde tutulur.

Artış şartı yoksa hâkim m.344/2 uyarınca devreye girer ve yine aynı endeks tavanını aşmaksızın kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alır. Bu dönemde “emsal kira bedelleri çok yükseldi” olgusu piyasa hakkında bilgi verse dahi, m.344/3’teki beş yıl sonrası rejimi erkenden uygulamanın hukuki gerekçesi olamaz. Kanun burada bilinçli bir zaman dengesi kurmuştur.

Başlangıç kira bedeli ise kural olarak tarafların sözleşme özgürlüğü alanındadır. TBK m.344 esas itibarıyla yenilenen dönemlerdeki artışı düzenler. Bununla birlikte başlangıç bedeli her türlü hukuki kontrolden bağışık değildir; aşırı yararlanma, irade sakatlığı, emredici normlar veya somut sözleşme ilişkisinin niteliğine göre gündeme gelebilecek diğer genel hükümler ayrı bir inceleme alanı oluşturur. Önemli olan, “başlangıç bedelinin belirlenmesi” ile “yenilenen dönemin bedelinin belirlenmesi”ni aynı hukuki işlem gibi değerlendirmemektir.^[11]

C. Beş Yıldan Sonraki “Hak ve Nesafet” Dönemi

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde TBK m.344/3, hâkime daha geniş fakat sınırsız olmayan bir değerlendirme alanı açar. Hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Burada TÜFE artık mutlak tavan değildir; fakat kanunun açıkça saydığı bir unsur olarak hâlâ değerlendirme denklemindedir.

Bu aşamada sık yapılan hata, “beş yıl dolduysa artık yalnız rayiç belirlenir” düşüncesidir. Oysa m.344/3’ün dili, tek bir unsuru üstün kılan mekanik bir formül kurmaz. Kiralananın fiziksel özellikleri, bulunduğu çevrenin ekonomik yapısı, gerçek emsaller, kira ilişkisinin süresi ve mevcut kiracının sözleşmeye bağlılığı birlikte değerlendirilmelidir. Hâkimin görevi, taşınmazın teorik olarak ulaşabileceği en yüksek ilan bedelini bulmak değil, somut kira ilişkisi için hukuken savunulabilir bir bedel belirlemektir.

Yargıtay’ın 18.11.1964 tarihli 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla şekillenen ve TBK döneminde de sürdürülen yöntem bu nedenle hâlâ önem taşır. Gerçek emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı; kiralanan ile emsaller konum, çevre, kullanım biçimi, büyüklük, fiziksel nitelik, sözleşme tarihi ve kira süresi gibi unsurlar bakımından tek tek karşılaştırılmalı; ardından taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel belirlenmelidir. Bundan sonra mevcut kiracının “eski kiracı” oluşu ve ilişkinin sürekliliği hakkaniyet değerlendirmesine yansıtılır.^[12]

“Eski kiracı indirimi” bu çerçevede matematiksel bir hak değil, hakkaniyet aracıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 13.01.2026 tarihli E.2025/3054, K.2026/57 sayılı kararında somut olay bakımından emsal esaslı bilirkişi değerlendirmesini ve yüzde on indirimi yerinde bulmuştur. Fakat bu karar, bütün dosyalarda yüzde on uygulanacağı anlamına gelmez. Mevzuatta sabit bir oran bulunmadığı gibi, hakkaniyetin özü de somut olayın özelliklerine göre değişebilmesidir.^[13]

Bu nedenle uygulamada “Yargıtay yüzde on indiriyor” biçimindeki kestirme cümleler ihtiyatla kullanılmalıdır. Doğru ifade, Yargıtay’ın eski kiracı olgusunu hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate aldığı; somut olayda yüzde on gibi oranların kabul edilebildiği, fakat bu oranın kanuni ve değişmez bir standart olmadığıdır. Hâkim, bedeli belirlerken hem kiraya verenin taşınmazından makul ekonomik karşılık alma hakkını hem de uzun süreli kira ilişkisinin süreklilik değerini birlikte gözetir.

Emsal araştırmasının başka bir zayıf noktası internet ilanlarıdır. İlan bedeli ile gerçekleşmiş kira bedeli aynı şey değildir. İlanda pazarlık payı bulunabilir, ilan uzun süre sonuçsuz kalmış olabilir, taşınmazın gerçek koşulları eksik gösterilmiş olabilir veya ilan sahibi piyasa değerini test ediyor olabilir. Bu nedenle yalnız ilan ortalamalarından hareketle rayiç belirlemek, görünüşte sayısal fakat hukuken kırılgan bir yöntemdir.

2026 tarihli Yargıtay uygulamasında da bu sorun açıkça görülmektedir. Emsallerin somutlaştırılması, mümkünse gerçek kira sözleşmelerinin incelenmesi ve her bir emsalin neden karşılaştırılabilir olduğunun açıklanması gerekir. Bilirkişi raporu, üç ilan fiyatını toplayıp ortalamasını veren bir piyasa tahmini değil; mahkemenin denetleyebileceği gerekçeli bir karşılaştırma çalışması olmalıdır.^[14]

D. Bilirkişi, Emsal ve İspat

Kira tespit davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu dosyada merkezî delil hâline gelir. Bunun sebebi, taşınmazın değerinin yalnız hukuki normlarla değil; konum, kullanım, fiziksel özellik, çevre ve piyasa verileriyle de ilişkilidir. Fakat bilirkişinin teknik rolü, hâkimin hukuki değerlendirme yetkisini ortadan kaldırmaz. Bilirkişi emsalleri ve ekonomik farkları somutlaştırır; hangi hukuki sonucun çıkarılacağına mahkeme karar verir.

Denetime elverişli bir rapor, “bölgede kiralar şu kadardır” cümlesiyle yetinmemelidir. Emsal sözleşmenin başlangıç tarihi, brüt veya net bedel yapısı, aidat ve yan giderler, kullanım alanı, cephe, kat, erişilebilirlik, otopark, ticari görünürlük, tadilat durumu, ruhsat koşulları ve varsa kiracının yaptığı değer artırıcı yatırımlar ayrı ayrı ele alınmalıdır. Aynı binadaki iki işyeri dahi kullanım potansiyeli bakımından tamamen farklı olabilir.

Tarafların emsal sunması bu nedenle stratejik önem taşır. Ancak sunulan her belge “emsal” değildir. Özellikle taraflardan birinin kendi lehine seçtiği birkaç yüksek veya düşük bedelli sözleşmeyle sonuca gitmek yerine, piyasanın gerçek dağılımını gösterecek yeterli sayıda ve karşılaştırılabilir emsal aranmalıdır. Hâkim gerektiğinde araştırmayı tamamlatmalı; bilirkişiden neden bazı emsalleri dışladığını ve bazılarına neden daha yüksek ağırlık verdiğini açıklamasını istemelidir.

IV. KİRA UYARLAMA DAVASI: İSTİSNAİ MÜDAHALENİN KOŞULLARI

A. Olağanüstülük ve Öngörülemezlik

Uyarlama davasında ilk filtre, değişikliğin gerçekten olağanüstü ve öngörülemez olup olmadığıdır. Her ekonomik dalgalanma, her maliyet artışı veya her kâr azalması m.138 kapsamında değildir. Taraflar sözleşme kurarken olağan ticari ve ekonomik risklerin belirli ölçüde gerçekleşebileceğini kabul ederler. Hukuk, sonradan ekonomik bakımdan daha az avantajlı hâle gelen her sözleşmeyi yeniden yazmaz.

Olayın sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkması, tarafın risk alanından kaynaklanmaması ve makul bir sözleşme tarafının kuruluş anında bu gelişmeyi öngörmesinin beklenememesi gerekir. Bazı durumlarda riskin türü genel olarak öngörülebilir olsa bile gerçekleşme biçimi ve yoğunluğu olağan sınırları aşabilir. Bu durumda değerlendirme “kur artışı mümkündü” gibi soyut bir cümlede bitmemeli; artışın ölçeği, sürekliliği, sözleşme süresi ve tarafların risk yönetim imkânı birlikte incelenmelidir.

Yüksek enflasyon, devalüasyon veya kur değişikliği bu nedenle otomatik bir “olağanüstü hâl” etiketi taşımaz. Özellikle tacir bakımından öngörülebilirlik ve basiret ölçütü daha sıkı değerlendirilebilir. Yargıtay HGK’nın 07.05.2003 tarihli E.2003/13-332, K.2003/340 sayılı dövizli kira kararı, Türkiye’deki ekonomik dalgalanma ve devalüasyon riskine bu gözle yaklaşan klasik içtihatlardan biridir. Buna karşılık sonraki içtihatlar, somut sözleşmenin süresi, risk dağılımı ve değişimin yoğunluğuna daha ayrıntılı bakılması gerektiğini göstermektedir.^[15]

Burada iki uçtan da kaçınmak gerekir. “Türkiye’de ekonomik dalgalanma her zaman vardır; hiçbir ekonomik gelişme öngörülemez sayılamaz” demek m.138’i işlevsizleştirir. “Beklediğim kâr azaldı; o hâlde uyarlama gerekir” demek ise sözleşmeye bağlılık ilkesini anlamsızlaştırır. Hukuki değerlendirme, bu iki uç arasında somut olayın ağırlığını ölçen bir denge testidir.

B. Edimler Dengesinin Katlanılamaz Ölçüde Bozulması

Uyarlamanın kalbi, değişikliğin varlığından çok değişikliğin sözleşme üzerindeki ağırlığıdır. Bir sözleşmenin ekonomik dengesi zaman içinde az ya da çok değişebilir; bu hayatın ve ticaretin normal sonucudur. TBK m.138’in aradığı ise daha ileri bir durumdur: sözleşmenin aynen ifasının, dürüstlük kuralı bakımından borçludan beklenemeyecek kadar ağırlaşması. Bu nedenle zarar, kârlılık azalması, fırsat maliyeti veya piyasa koşullarının aleyhe dönmesi ile işlem temelinin çökmesi birbirinden ayrılmalıdır.

Salt mevcut kira bedelinin piyasa rayicinin altında kalması da aynı nedenle uyarlama için yeterli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında piyasa rayicinden uzaklaşma, zaten belirli ölçüde TBK m.344’ün düzenlediği risk alanıdır. Uyarlamayı haklı kılan şey, rayiç farkının büyüklüğünden ziyade bu farkın hangi olağanüstü olaydan doğduğu ve özel kira belirleme rejiminin öngördüğü normal risk alanını aşıp aşmadığıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.01.2026 tarihli E.2025/2958, K.2026/118 sayılı kararı bu nedenle önemlidir. Karar, uyarlama davasında kira tespit davasına özgü yöntemin mekanik biçimde uygulanamayacağını; işlem temelinin çökmesi, normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler, emsal kiralar, vergi ve amortisman giderleri ile sözleşmenin bütün ekonomik yapısının denetlenebilir biçimde değerlendirilmesi gerektiğini yeniden vurgulamaktadır.

Uyarlama talebinde sözleşmenin “ekonomik mimarisi” bir bütün olarak görülmelidir. Sözleşme süresi, tarafların yatırım yükümlülükleri, ciro kirası veya asgari kira düzeni, amortisman süresi, vergi yükleri, işletme riskleri, bölgesel gelişmeler, ruhsat ve imar değişiklikleri, idari kapanmalar, doğal afetler ve sözleşmedeki risk paylaşım hükümleri birbirinden kopuk veriler değildir. Hâkim, bu unsurların birlikte sözleşmeyi hangi denge üzerinde tuttuğunu ve sonradan ortaya çıkan olayın bu dengeyi nasıl değiştirdiğini anlamaya çalışır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.04.2024 tarihli E.2023/4970, K.2024/1277 sayılı kararı da uzun süreli ve karma nitelikli bir kira ilişkisinde, tespit davasındaki “emsal + eski kiracı indirimi” formülünün uyarlamaya aynen taşınmasını yeterli görmeyerek daha geniş bir işlem temeli incelemesi istemiştir. Bu yaklaşım, iki dava türü arasındaki metodolojik farkı uygulama bakımından görünür kılmaktadır.^[16]

C. İfanın Saklı Tutulması Sorunu

TBK m.138’in metni, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasını şart koşar. Kira ilişkilerinde bu unsur özellikle önemlidir; çünkü kira bedeli dönemsel olarak ödenmeye devam eder ve uyuşmazlık aylar hatta yıllar sürebilir. Kiracının uzun süre hiçbir çekince koymadan aynı bedeli ödemesi, somut olayda uyarlama talebinin inandırıcılığını ve hukuki zeminini zayıflatabilir.

Bununla birlikte sürekli borç ilişkilerinde mesele tek bir ödeme anına indirgenemez. Olağanüstü olayın etkisi zaman içinde ortaya çıkabilir, ilk aylarda geçici görünen bir sorun kalıcı hâle gelebilir veya her yeni kira dönemi yeni bir edim doğurabilir. Bu nedenle “bir kez çekincesiz ödeme yapıldı, uyarlama hakkı sonsuza kadar kaybedildi” gibi mekanik bir yaklaşım yerine, olayın kronolojisi ve tarafın davranışları birlikte değerlendirilmelidir.

D. Uyarlamanın Yönü ve Yöntemi

Uyarlama yalnız kiracı lehine kira bedelini düşüren bir kurum değildir. Sözleşme dengesinin hangi yönde ve hangi nedenle bozulduğuna göre kira bedelinin artırılması, azaltılması, ödeme dönemlerinin değiştirilmesi, ciro oranının yeniden kurulması veya başka bir sözleşmesel parametrenin uyarlanması teorik olarak mümkündür. Kurumun yönü, taraf sıfatından değil bozulan dengeden çıkar.

Hâkimin amacı, taraflardan birini bugünkü piyasa koşullarında en avantajlı noktaya taşımak değildir. Amaç, sözleşmenin kurulurken taşıdığı ekonomik ve hukuki dengeyi, değişen koşullar altında dürüstlük kuralıyla bağdaşabilecek en yakın seviyede yeniden kurmaktır. Bu nedenle uyarlama, “yeni piyasa fiyatı bulma” işi değil, sözleşmeye mümkün olan en sınırlı müdahaleyle adaleti yeniden tesis etme çabasıdır.

V. TBK m.344 İLE TBK m.138 ARASINDA UYGULAMA ALANLARININ AYRILMASI

Güncel kira hukukunun en tartışmalı sorularından biri, özellikle beş yıl dolmadan piyasa kiralarının çok hızlı yükseldiği veya 2022-2024 dönemindeki geçici yüzde yirmi beş sınırı nedeniyle mevcut kiranın rayicin belirgin biçimde altında kaldığı hâllerde kiraya verenin TBK m.138’e başvurup başvuramayacağıdır. Sorunun güçlüğü, iki değerin çatışmasından kaynaklanır: bir yanda sözleşme adaletini koruyan genel uyarlama ilkesi, diğer yanda konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucunun özellikle kurduğu emredici bedel belirleme rejimi.

Öğretide bu konuda farklı görüşler bulunmaktadır. Bir yaklaşım, somut olayda işlem temelinin gerçekten çöktüğü hâllerde m.138’in kategorik biçimde dışlanamayacağını savunur. Diğer yaklaşım ise m.344’ün özel ve emredici yapısının, m.138 üzerinden etkisizleştirilmesine izin verilmemesi gerektiğini vurgular. Aslında uyuşmazlığın düğüm noktası, m.138’in var olup olmadığı değil, hangi risklerin m.344 tarafından zaten normatif olarak üstlenildiğinin belirlenmesidir.^[17]

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.04.2024 tarihli E.2023/4970, K.2024/1277 sayılı kararı, ekonomik faktörler, rayiç artışları ve paranın satın alma gücündeki değişimler nedeniyle yenilenen dönem kira bedelinin yeniden belirlenmesi meselesinin TBK m.344 sistemi içinde değerlendirilmesi gerektiğini güçlü biçimde ortaya koymuştur. Kararın asıl önemi, TBK m.138’i bütünüyle dışlamasında değil; m.138’in, kira tespitine özgü endeks, dönem ve emsal rejimini aşmaya yarayan alternatif bir “rayiç düzeltme” aracına dönüştürülemeyeceğini göstermesindedir.

Bu yaklaşım, Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli E.2024/1083, K.2025/1439 sayılı kararıyla daha açık bir çerçeveye kavuşmuştur. Daire, kira tespiti ile kira uyarlaması arasında salt özel kanun ile genel kanun arasında bir karşılaştırmaya başvurulamayacağını; TBK m.344’te düzenlenen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sebepler ile ilkelerin, kendiliğinden TBK m.138’deki uyarlama davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağını belirtmiştir. Buna karşılık işlem temelinin çökmesine yol açan ve TBK m.138’in kendi koşullarını gerçekleştiren olağanüstü olaylar bakımından uyarlama yolu açık kalmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.03.2025 tarihli E.2024/2523, K.2025/1572 sayılı kararında ise ekonomik şartların kötüleşmesi ve kira bedelinin rayicin altında kalmasına dayanan uyarlama talebinin reddine ilişkin alt derece gerekçesi onanmış; böylece aynı ayrım sonuç itibarıyla desteklenmiştir.

Kanaatimizce doğru ayrım, yalnız “beş yıl doldu mu?” sorusuyla kurulamaz. Daha açıklayıcı soru şudur: Gerçekleşen risk, TBK m.344’ün zaten üstlendiği olağan kira değer değişimi riski midir; yoksa özel kira rejiminin varsaymadığı, sözleşmenin temelini aşan olağanüstü ve özgül bir olay mıdır? Olağan enflasyon, genel rayiç artışı ve piyasa-talep değişimi kural olarak m.344’ün alanında kalmalıdır. Buna karşılık belirli bir kiralananın kullanımını dramatik biçimde etkileyen yasak, afet, olağanüstü idari tedbir veya sözleşmenin üzerine kurulduğu temel ticari varsayımı ortadan kaldıran özgül olaylar, diğer şartları da gerçekleşmişse m.138’i gündeme getirebilir.

Bu ayrımın avantajı, iki hükmü birbirine rakip olmaktan çıkarmasıdır. TBK m.344, yenilenen dönem kira bedelinin kanuni ölçütlerle belirlenmesini yönetir; TBK m.138 ise işlem temelinin olağanüstü biçimde çökmesi hâlinde sözleşmesel dengeye istisnai müdahaleyi düzenler. Böyle okunduğunda m.344’ün kira bedelini belirleme işlevi ile m.138’in sözleşme adaletini koruyan istisnai işlevi aynı sistem içinde, fakat birbirinin alanını ikame etmeksizin korunmuş olur.

VI. 2022-2024 YÜZDE 25 KONUT KİRA ARTIŞ SINIRI VE SONRASI

7409 sayılı Kanunla TBK’ya eklenen geçici madde, 11.06.2022-01.07.2023 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artışı kural olarak yüzde yirmi beşle sınırlandırdı. 7456 sayılı Kanunla getirilen Geçici Madde 2, benzer sınırı 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen dönemler için sürdürdü. Düzenleme işyeri kiralarını kapsamadı ve 01.07.2024 sonrasında uzatılmadığından günümüzde yürürlükte değildir.^[18]

Bu geçici düzenlemenin hukuki etkisi ile ekonomik etkisini birbirinden ayırmak gerekir. Hukuken amaç, belirli bir dönemde konut kiracısını hızlı artışlara karşı korumaktı. Ekonomik sonuç ise bazı bölgelerde mevcut kira bedelleri ile yeni kiralamalarda oluşan piyasa bedelleri arasındaki farkın büyümesi oldu. Bu makasın büyümesi, kiraya verenler bakımından uyarlama taleplerini ve m.344 ile m.138 arasındaki ilişkinin yeniden tartışılmasını teşvik etti.

Ancak bir emredici geçici düzenlemenin ekonomik bakımdan ağır sonuç doğurması, tek başına o düzenlemenin TBK m.138 yoluyla etkisizleştirilmesini haklı kılmaz. Aksi durumda kanun koyucunun belirli dönem için bilinçli biçimde kurduğu risk dağılımı, uyarlama hükmü üzerinden tersine çevrilmiş olur. Bu nedenle sırf yüzde yirmi beş sınırının uygulanmış olması ve piyasa kirasıyla farkın açılması, uyarlama için kendiliğinden yeterli sayılamaz.

Bununla birlikte aynı dönemde sözleşmeye özgü bağımsız bir olağanüstü olay gerçekleşmişse, bu olay m.138 bakımından ayrıca incelenebilir. Örneğin tartışmanın dayanağı yalnız genel enflasyon değil de kiralananın kullanım amacını kökten etkileyen idari bir yasak, doğal afet veya sözleşme temelini ortadan kaldıran başka bir özgül olay ise, geçici kira artış sınırının varlığı uyarlama incelemesini mutlak olarak kapatmaz. Önemli olan, hangi sonucun hangi riskten doğduğunu doğru ayırmaktır.^[19]

VII. YABANCI PARA ÜZERİNDEN KİRA VE UYARLAMA

TBK m.344/4, yabancı para üzerinden kararlaştırılmış kira bedellerinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamayacağını, ancak TBK m.138’in saklı olduğunu düzenler. Bu hüküm ilk bakışta dövizli kiralarda daha geniş bir uyarlama alanı varmış izlenimi doğurabilir. Oysa mesele yalnız Borçlar Kanunu ile çözülemez; Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı da birlikte dikkate alınmalıdır.

Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yurt içindeki gayrimenkullere ilişkin kira sözleşmelerini döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırmaları kural olarak sınırlandırılmış; yabancı uyruklu kiracılar, belirli turizm işletmeleri ve mevzuatta sayılan diğer istisnalar ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle dövizli kira uyuşmazlığında ilk aşama, sözleşmedeki para birimi hükmünün özel döviz mevzuatı bakımından geçerliliğini ve istisna kapsamında olup olmadığını belirlemektir.^[20]

Kur artışının uyarlama sebebi sayılıp sayılmayacağı ise ikinci aşamadır. Tarafların tacir olup olmaması, sözleşmenin süresi, döviz seçiminin ekonomik amacı, tarafların gelirlerinin hangi para cinsinden olduğu ve kur riskinin sözleşmeyle kime bırakıldığı önemlidir. TBK m.138’in yabancı para borçları bakımından uygulanabileceğinin kanunda açıkça belirtilmiş olması, her kur hareketinin olağanüstü ve öngörülemez kabul edileceği anlamına gelmez.

VIII. USUL HUKUKU BOYUTU

A. Dava Şartı Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu nedenle hem kira tespit hem de kira uyarlama davasında, kural olarak mahkemeye geçmeden önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.^[21]

Arabuluculuğun dava şartı hâline gelmesi, kira tespitinde TBK m.345’in zaman kurallarıyla birlikte düşünüldüğünde dosya planlamasını daha hassas hâle getirmiştir. Bir tarafta arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunluluğu, diğer tarafta yeni kira döneminin başından itibaren sonuç almak için dikkate alınması gereken otuz günlük sistem vardır. Uygulamacı açısından sözleşme yenileme tarihine son haftalarda bakmak artık daha riskli bir çalışma yöntemidir.

TBK m.345’teki otuz günlük mekanizma, davanın her durumda dinlenebilirliğini ortadan kaldıran klasik bir hak düşürücü süre değil; tespit edilen bedelin hangi kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağını belirleyen özel bir zamansal rejimdir. 6325 sayılı Kanun m.18/B ise dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılar. Kanunda arabuluculuk başvurusunun TBK m.345/2 anlamında “kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim” yerine geçtiğini açıkça söyleyen bir hüküm bulunmadığından, yeni dönem başından sonuç alınmak isteniyorsa yalnız arabuluculuk başvurusuna güvenmek yerine artış iradesinin ayrıca, süresinde ve ispatlanabilir yazılı bir bildirimle açıklanması ihtiyatlı bir uygulamadır.^[22]

Pratik bakımdan en güvenli yöntem, yeni kira döneminin başlangıcını geriye doğru planlamaktır: önce otuz günlük süre, ardından arabuluculuk için ihtiyaç duyulabilecek zaman ve dava dilekçesinin hazırlanması hesaba katılmalıdır. Böylece dava şartı ile maddi sonuca etki eden süreler birbirinin önüne geçmez.

B. Görev ve Yetki

HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu nedenle tarafların tacir olması, kiralananın büyük bir ticari işletme olması veya uyuşmazlık miktarının yüksekliği tek başına görevli mahkemeyi asliye ticaret mahkemesine dönüştürmez. Uyuşmazlığın özü kira ilişkisinden doğuyorsa görev bakımından temel kural sulh hukuk mahkemesidir.^[23]

Yetki bakımından ise HMK m.6’daki davalının yerleşim yeri genel yetkisi ile sözleşmeden doğan davalar için HMK m.10’daki ifa yeri yetkisi birlikte değerlendirilir. Kira tespiti ayni hakka ilişkin bir dava olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK m.12 anlamında salt taşınmaz nedeniyle kesin yetkili değildir. Bununla birlikte kira borcunun ifa yeri, taşınmaza ilişkin keşif ihtiyacı ve delillerin bulunduğu yer nedeniyle uygulamada kiralananın bulunduğu yerde dava açılması çoğu kez hem hukuken hem de pratik olarak anlamlıdır.

C. Dava Değeri, Harç, Talep ve Kanun Yolları

Kira tespit davasında hâkim taleple bağlıdır. Bilirkişi, taşınmazın rayiç bedelini davacının istediğinden daha yüksek hesaplamış olsa dahi mahkeme talebi aşamaz. Bu ilke, dava dilekçesinde talep sonucunun neden dikkatli kurulması gerektiğini gösterir. Davacı çok düşük bir talep belirlediğinde, daha sonra bilirkişi raporunun yüksek çıkması otomatik olarak mahkemeye o miktara hükmetme yetkisi vermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.01.2026 tarihli E.2025/3054, K.2026/57 sayılı kararında bilirkişi 224.070,39 TL brüt rayiç hesaplamış, talep 187.500 TL olduğu için mahkeme taleple bağlı kalmıştır. Somut örnek, teorik “taleple bağlılık” ilkesinin kira tespit davalarında doğrudan parasal sonuç doğurduğunu açık biçimde göstermektedir.^[24]

Kira tespit davalarının harç ve kanun yolu hesabında da özel uygulamalar vardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.11.2024 tarihli E.2024/970, K.2024/3821 sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararında aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceki aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğini kabul etmiştir. Bu yaklaşım, 03.12.2025 tarihli E.2025/2618, K.2025/5853 sayılı kararda da uygulanmıştır. Kanun yolu parasal sınırları ise karar tarihindeki güncel HMK hükümlerine göre ayrıca hesaplanmalıdır.^[25]

Bu noktada uygulamacının iki farklı hesabı birbirine karıştırmaması gerekir: dava değerinin ve harcın nasıl belirleneceği ayrı, istinaf veya temyiz yolunun parasal sınırının bulunup bulunmadığı ayrıdır. İkisi de parasal ifadelerle çalışsa da farklı hukuki sorulara cevap verir.

Tespit edilen kira farkının istenebilmesi yönünden 12.11.1979 tarihli 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, tespit kararının kesinleşmesini tarihsel olarak merkezî bir koşul kabul etmiştir. Güncel uygulamada kira tespit kararının niteliği ve fark alacağına etkisi değerlendirilirken bu içtihat hâlen önemli bir referans noktasıdır.^[26]

Bir başka usul sorunu, yargılama sürerken yeni kira dönemlerinin gelmesidir. Bir döneme ilişkin tespit talebinin, sonraki dönemleri de kapsayacak şekilde ıslahla sınırsız biçimde genişletilebileceğini varsaymak doğru değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.11.2024 tarihli E.2024/257, K.2024/3926 sayılı kararı, sonraki dönemlerin ayrı dava konusu yapılması gerektiği yönündeki yaklaşımı teyit etmektedir.^[27]

Bu sonuç, kira tespit davasının belirli bir kira dönemine bağlı yapısını gösterir. Dava yıllarca sürse bile yargılamanın uzaması, başlangıçta talep edilmeyen sonraki bütün dönemleri kendiliğinden aynı dosyanın konusu hâline getirmez. Bu nedenle devam eden kira ilişkilerinde sonraki dönemler için ayrıca strateji geliştirilmesi gerekebilir.

D. Uyarlama Davasında Zamansal Etki

Uyarlama davasında TBK m.345’teki kira tespitine özgü geriye etkili dönem sistemi uygulanmaz. Uyarlamanın mantığı, belirli bir yenileme döneminin kira bedelini kanuni ölçütlerle tespit etmekten farklıdır; burada değişen koşulların sözleşme dengesini hangi tarihte ve ne ölçüde bozduğu araştırılır. Bu nedenle zamansal etki de olayın ve talebin niteliğine göre kurulur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.04.2024 tarihli E.2023/4970, K.2024/1277 sayılı kararında uyarlamanın “dava tarihi itibarıyla” yapılması gerektiği açıkça ifade edilmiştir. Bu fark, yanlış dava türü seçiminin neden yalnız bir nitelendirme tartışması olmadığını gösterir: tespit ve uyarlama, hükmün zamansal etkisi bakımından da farklı sonuçlar doğurur.^[28]

IX. KİRA TESPİTİ VE KİRA UYARLAMASININ KARŞILAŞTIRILMASI

İki kurum arasındaki temel farklılıkları tek bakışta görmek, özellikle dava türünü belirleme aşamasında yararlıdır. Aşağıdaki tablo, metinde ayrıntılı biçimde açıklanan ayrımı özetlemektedir.

Tablodaki özetin de gösterdiği gibi, tespit davasının merkezi “yenilenen dönemin bedeli”, uyarlama davasının merkezi ise “sözleşmenin bozulan temeli”dir. Bu ayrım doğru kurulduğunda; delil listesi, bilirkişi uzmanlığı, talep tarihi ve hükmün zaman bakımından etkisi de daha kolay belirlenir.

X. UYGULAMADA KARAR AĞACI: HANGİ DAVA?

Somut uyuşmazlıkta dava türünü belirlemek için soyut tanımlardan çok, sırayla cevaplanacak birkaç soru daha kullanışlıdır. Aşağıdaki karar ağacı, özellikle dava açılmadan önce dosyanın hukuki niteliğini test etmek için kullanılabilir.

1. Önce kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmadığı belirlenmelidir. Değilse TBK m.344 rejiminin uygulanabilirliği ayrıca tartışılmalıdır.

2. Talep yalnız yenilenen dönemde piyasa kirasına yaklaşmak, artış oranını belirlemek veya beş yıl sonrasında emsalleri esas almak ise başlangıç noktası TBK m.344-345 olmalıdır.

3. Sözleşme beş yılı doldurmamışsa “dava açılamaz” denilmemeli; m.344/1-2 çerçevesi ile geçerli artış şartının varlığı incelenmelidir.

4. Talebin dayanağı olağan enflasyon ve genel piyasa artışıysa TBK m.138, m.344’ün bedel belirleme rejimini aşmak için kullanılmamalıdır.

5. Belirli sözleşmenin temelini olağan dışı biçimde çökerten afet, idari yasak, beklenmeyen kullanım imkânsızlığına yaklaşan değişiklik veya sözleşmeye özgü radikal risk gerçekleşmesi varsa TBK m.138 ayrıca test edilmelidir.

6. Uyarlama iddiasında yalnız emsal kira raporu yeterli görülmemeli; olayın öngörülemezliği, risk dağılımı, tarafların yatırımları ve sözleşmenin bütün ekonomik dengesi ispatlanmalıdır.

7. Her iki dava bakımından zorunlu arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi dikkate alınmalıdır.

8. Tespit davasında TBK m.345’e göre dönem başlangıcı ve ihtar stratejisi dava açılmadan önce kurulmalıdır.

Bu karar ağacının özünde tek bir fikir vardır: önce talebin hangi risk türünden doğduğunu belirlemek gerekir. Talep normal kira değer değişiminden doğuyorsa tespit rejimi; sözleşme temelini aşan olağanüstü bir kırılmadan doğuyorsa uyarlama rejimi tartışılır. Dava adını sonuçtan değil, sebebin hukuki niteliğinden çıkarmak daha sağlıklı bir yöntemdir.

XI. ÖZEL SORUNLAR

A. Kiracının Yaptığı Yatırımlar

Kiracının kendi hesabına yaptığı dekorasyon, altyapı, tesisat veya işletmeye özgü yatırımın taşınmazın kullanım değerini artırması, kira tespitinde özel bir hakkaniyet sorunu doğurur. Çünkü bugün emsal incelemesine konu edilen ekonomik değer, bütünüyle malikin sağladığı taşınmaz niteliğinden değil, kiracının finansmanıyla meydana gelen iyileştirmelerden de kaynaklanıyor olabilir.

Bu durumda bilirkişinin taşınmazı yalnız bugünkü görünümü üzerinden değerlemesi yeterli değildir. Malik tarafından sağlanan kalıcı nitelikler ile kiracının kendi işletmesi için yaptığı ve bedelini üstlendiği yatırımlar ayrıştırılmalıdır. Aksi hâlde kiracı kendi yatırımıyla artırdığı değerin daha sonra yüksek kira olarak karşısına çıkması sonucuyla karşılaşabilir. 2026 tarihli tespit uyuşmazlıklarında kiracı yatırımlarının savunma konusu yapılması, bu meselenin teorik olmaktan çıkıp uygulamada önem kazandığını göstermektedir.

B. Ticari Kira ve Basiretli Tacir Ölçütü

Tacir kiracı veya tacir kiraya veren bakımından uyarlama talebinde öngörülemezlik daha sıkı değerlendirilebilir. Bunun nedeni, tacirin faaliyet alanı gereği belirli ekonomik riskleri takip etmesinin ve sözleşme süresi ile finansman yapısını daha bilinçli planlamasının beklenmesidir. Fakat “tacir her şeyi öngörür” şeklinde mutlak bir varsayım da TBK m.138’in varlık nedenini ortadan kaldırır.

Doğru yaklaşım; faaliyet alanını, sözleşme süresini, tarafın risk yönetimi imkânını, döviz gelirinin bulunup bulunmadığını, hedging kapasitesini ve gerçekleşen olayın gerçekten olağan dışı niteliğini somutlaştırmaktır. Küçük bir işletme ile finansal risk yönetimi gelişmiş büyük bir şirketin aynı ölçekte değerlendirilmesi her zaman adil olmayabilir. Basiret ölçütü, soyut bir “tacir sıfatı cezası” değil, somut risk öngörme kapasitesinin değerlendirme aracıdır.

C. Pandemi, Deprem ve İdari Kısıtlamalar

COVID-19 salgını, deprem, uzun süreli zorunlu kapanma veya kiralananın faaliyet amacını doğrudan etkileyen idari yasaklar, uyarlama bakımından kategorik değil somut etkileri üzerinden değerlendirilmelidir. Aynı olay bir işletmenin gelirini neredeyse sıfırlarken başka bir işletme için sınırlı etki doğurabilir; hatta bazı sektörlerde olumlu sonuç yaratabilir. Bu nedenle olayın adı değil, sözleşmeye etkisi belirleyicidir.

“Pandemi vardı, uyarlama gerekir” veya “ekonomik kriz Türkiye’de öngörülebilir, hiçbir zaman uyarlama olmaz” türünden kesin formüller, m.138’in somut olay odaklı yapısıyla bağdaşmaz. Mahkeme; faaliyet kısıtlamasının süresini, gelir kaybını, devlet desteklerini, sözleşme süresini, tarafların risk paylaşımını, kullanımın tamamen mi kısmen mi engellendiğini ve zararın ne ölçüde sözleşmenin aynen ifasını katlanılmaz kıldığını birlikte değerlendirmelidir.^[29]

D. Tarafların Uyarlama Kayıtları

Sözleşmelerde fiyat ayarlama, endeksleme, hardship veya yeniden müzakere hükümlerinin bulunması, uyarlama tartışmasında ilk bakılacak alanlardan biridir. Çünkü taraflar gelecekte belirli risklerin ortaya çıkabileceğini öngörerek bunların nasıl paylaşılacağını önceden düzenlemiş olabilirler. Hâkimin sözleşmeye müdahalesi de öncelikle bu iradi risk dağılımını dikkate almalıdır.

Bununla birlikte sözleşmede “hiçbir hâlde uyarlama talep edilemez” gibi kategorik bir hükmün bulunması, her olayda tartışmayı kendiliğinden bitirmeyebilir. Yargıtay, henüz doğmamış bir uyarlama hakkından önceden vazgeçme ve bu kayda dayanmanın somut olayda TMK m.2 anlamında hakkın kötüye kullanılması teşkil edip etmediği yönünden değerlendirme yapılabileceğini kabul etmektedir. Dolayısıyla sözleşme hükmü güçlü bir veri olmakla birlikte, olağanüstü olay karşısında mutlak ve bağlamdan bağımsız bir sonuç doğurduğu varsayılmamalıdır.^[30]

XII. KISA KARŞILAŞTIRMALI HUKUK NOTU

Türk TBK m.138’in sistematik mantığı, Alman BGB §313’teki “işlem temelinin bozulması” (Störung der Geschäftsgrundlage) yaklaşımıyla önemli paralellik taşır. Bu paralellik, yalnız terminolojik değildir. Her iki sistemde de sözleşmeye bağlılık esas, uyarlama ise olağanüstü koşullarda devreye giren istisnai çözümdür. İnceleme, fiyatın değişmesinden çok, tarafların başlangıçta üstlendiği riskin sonradan gerçekleşen olay karşısında hâlâ aynı şekilde taşınıp taşınamayacağına yönelir.

Alman Federal Mahkemesi (BGH), COVID-19 nedeniyle ticari işyerinin kamu otoritesince kapatıldığı XII ZR 8/21 sayılı kararında §313 kapsamında uyarlamanın ilke olarak mümkün olabileceğini, ancak otomatik ve şematik bir kira indiriminin kabul edilemeyeceğini; sözleşmesel ve kanuni risk dağılımı dâhil bütün somut koşulların değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. BGH’nin 11.01.2023 tarihli XII ZR 101/21 sayılı, pandemi tedbirleri nedeniyle planlanan düğün organizasyonunun gerçekleştirilememesine ilişkin sonraki kararında da §313 çerçevesinde sözleşmeye mümkün olan en sınırlı müdahale ve tarafların somut menfaatleri ekseninde değerlendirme yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

İsviçre hukukunda genel bir hardship hükmü açıkça kodifiye edilmiş değildir; buna karşılık Federal Mahkeme, BGE 127 III 300 kararında clausula rebus sic stantibus uyarınca hâkim müdahalesi için değişikliğin öngörülemez ve kaçınılamaz olması, ağır bir edimler dengesi bozukluğu yaratması ve sözleşmenin kayıtsız şartsız ifa edilmemiş olması gibi ölçütleri ortaya koymuştur. BGE 135 III 1 de öngörülebilirlik ve tarafların sözleşmesel uyarlama hükümleriyle risk tahsisi yapabilmesi üzerinde durmaktadır.^[31]

Karşılaştırmalı hukuk bize iki temel uyarı verir. Birincisi, uyarlamanın merkezinde fiyat değil risk dağılımı vardır. İkincisi, hâkim müdahalesi mümkün olsa bile bu müdahalenin ölçüsü, tarafların başlangıçtaki sözleşme düzenine en az zarar verecek seviyede tutulmalıdır. Türk hukukunda TBK m.344 ile m.138 arasındaki ilişkinin de bu iki ilke ışığında okunması daha tutarlı görünmektedir.

XIII. DEĞERLENDİRME VE ÖZGÜN GÖRÜŞ

Kira tespit ve kira uyarlama davalarının sınırını yalnız “normal risk ile olağanüstü risk” ayrımıyla açıklamak mümkün olmakla birlikte, bu ayrımı daha hukuki bir zemine oturtmak için “normatif risk tahsisi” kavramı daha açıklayıcıdır. Kanun, bazı riskleri tarafların iradesine bırakır; bazılarını emredici kurallarla paylaştırır; bazı olağanüstü riskler bakımından ise sonradan hâkim müdahalesine kapı açar. TBK m.344 ile m.138 arasındaki ilişkinin özü de budur.

TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarında zaman içinde enflasyon, rayiç değişimi ve kiralananın değerindeki olağan farklılaşmaların hangi ölçüde kiraya yansıtılacağını önceden düzenleyen özel bir risk tahsis normudur. İlk yıllarda endeks sınırı, beş yıl sonrasında ise emsal ve hakkaniyet mekanizması bu kanuni dağılımın araçlarıdır. Bu nedenle sırf piyasa kirasının mevcut bedelin iki veya üç katına çıkması, tek başına m.138’e geçmek için yeterli görülmemelidir; aksi hâlde m.344’ün beş yıllık dengeleme mimarisi işlevsizleşir.

Buna karşılık yangın, deprem, hukuki kullanım yasağı, beklenmedik altyapı veya imar dönüşümü, uzun süreli zorunlu kapanma ya da sözleşmenin üzerine kurulduğu özgül ticari varsayımın radikal biçimde ortadan kalkması gibi olaylar, m.344’ün olağan kira değer değişimi riskinden farklıdır. Bu olaylarda tartışma artık “piyasa kirası ne kadar arttı?” sorusuyla sınırlı değildir; sözleşmenin neden ve nasıl kurulmuş olduğu ile bugün aynı sözleşmeye bağlı kalmanın taraflardan biri bakımından dürüstlük kuralıyla bağdaşıp bağdaşmadığı incelenir.

Kanaatimizce hâkim bakımından üç aşamalı bir test kullanılması iki dava türünü birbirinden ayırmada işlevseldir. Birinci aşamada, talebin dayandığı değişimin TBK m.344’ün olağan risk alanında kalıp kalmadığı belirlenmelidir. İkinci aşamada, bu alanın dışına çıkan bir olay varsa TBK m.138’in öngörülemezlik, dışsallık ve katlanılamazlık koşullarının somut delillerle gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Üçüncü aşamada ise koşullar gerçekleşmişse, uyarlamanın bozulan dengeyi sözleşmeye mümkün olan en az müdahaleyle nasıl yeniden kurabileceği belirlenmelidir.

Bu testin pratik değeri, hukuki sebebi sonuca göre seçmeyi önlemesidir. Kiraya verenin hedefi daha yüksek kira almak olduğu için dava otomatik olarak tespit davası olmadığı gibi, mevcut bedelin “çok düşük” görünmesi de otomatik olarak uyarlama sebebi değildir. Aynı şekilde kiracının ödeme güçlüğü yaşaması, m.138’in şartlarının gerçekleştiği anlamına gelmez. Önce riskin kaynağı ve hukuken kime tahsis edildiği belirlenmelidir.

Kira hukukunda adalet, ne kiracının her şartta düşük bedelle korunması ne de malikin her şartta güncel piyasa bedeline derhâl ulaşmasıdır. Kanunun kurduğu denge, zaman unsurunu da hukuki korumanın parçası sayar. TBK m.344’ün kademeli sistemi ile TBK m.138’in istisnai niteliği birlikte okunduğunda, kanun koyucunun amaçladığı denge daha görünür hâle gelir: olağan değişimler önceden belirlenmiş rejimle, olağanüstü kırılmalar ise somut adalet denetimiyle çözülür.

XIV. SONUÇ

Kira bedelinin tespiti ile kira sözleşmesinin uyarlanması, aynı ekonomik uyuşmazlığa temas edebilen fakat farklı normatif mantıklara dayanan iki ayrı kurumdur. Tespit davası, TBK m.344-345 çerçevesinde yenilenen kira döneminde uygulanacak bedeli belirler; özellikle beş yıldan sonra emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, TÜFE ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Uyarlama ise TBK m.138 kapsamında, sözleşmenin kurulduğu anda öngörülemeyen ve olağan risk alanını aşan gelişmelerin işlem temelini çökertmesi hâlinde sözleşmenin bütün ekonomik dengesine müdahale eder.

Güncel Yargıtay yaklaşımının en önemli sonucu, yüksek enflasyon ve rayiç kira farklılaşmasının tek başına TBK m.138’e geçiş bileti olmadığıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu değişimler TBK m.344’ün kanuni bedel belirleme sistemi içinde değerlendirilmelidir. Buna karşılık TBK m.138, bu sistemin alternatifi değil; kendi koşulları gerçekleştiğinde işlem temelinin çökmesine müdahale eden bağımsız ve istisnai bir kurumdur. Beş yıllık süre bir “dava açma yasağı” değil, rayiç ve emsal esaslı belirlemenin ağırlık kazandığı eşiktir. Tespit davasında TBK m.345’in otuz günlük ve artış şartına bağlı zamansal sistemi; uyarlama davasında ise öngörülemezlik, risk dağılımı, hakkın saklı tutulması ve işlem temelinin gerçekten çöküp çökmediği belirleyicidir.

Uygulamada sağlam bir dosya, dava adını doğru koymakla başlar. Kira tespitinde gerçek emsal sözleşmeler, keşif, denetlenebilir bilirkişi raporu ve doğru dönem hesabı; uyarlamada ise olağanüstü olayın sözleşmenin ekonomik yapısına etkisini gösteren finansal, sektörel ve teknik deliller ön plana çıkar. 01.09.2023 sonrası dava şartı arabuluculuk, sulh hukuk mahkemesinin görevi, yabancı para sınırlamaları ve geçici yüzde yirmi beş düzenlemesinin artık yürürlükte olmadığı gerçeği de 2026 itibarıyla güncel uygulamanın vazgeçilmez unsurlarıdır.

Sonuç olarak, iki kurum arasındaki en sağlıklı sınır şu cümlede toplanabilir: Kira tespiti, kanunun öngördüğü normal zaman içindeki bedel değişimini yönetir; uyarlama ise kanunun normal kabul ettiği risk alanını aşan olağanüstü kırılmaya cevap verir. Bu sınır korunduğu ölçüde hem sözleşmeye bağlılık ilkesi hem de değişen koşullar karşısında sözleşme adaleti aynı hukuk düzeni içinde birlikte yaşatılabilir.

KAYNAKÇA

Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.138, m.343-346 ve Geçici m.1-2.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4, m.6 ve m.10.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/A ve m.18/B.

7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.

7456 sayılı 6/2/2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.

7161 sayılı Kanun m.56 (TBK m.344’te ÜFE ölçütünün TÜFE on iki aylık ortalamaya dönüştürülmesi).

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ, özellikle 2008-32/34 m.8 ve 2018-32/52 değişiklikleri.

Bilimsel Eser ve Makaleler

Arat, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin, 2006.

Atamulu, İsmail, “Kira Bedelinin Uyarlanması”, Kira Hukuku Davaları, 3. Bası, Seçkin, 2025.

Aydoğdu, Murat, “Kira Parasında Artışı %25 ile Sınırlayan Düzenlemeler Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar Hakkındaki Değerlendirmeler”, İzmir Barosu Dergisi, 88(3), 2023, s.135-164.

Baysal, Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, 4. Bası, On İki Levha, 2020.

Burcuoğlu, Halûk, “Hukukta Uyarlama - Özellikle Taşınmaz Kiralarında ve Dövize Endeksli Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama”, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, C.20, 1996, s.59-91.

Çelik, A. / Doğu, H.M., “Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri”, SÜHFD, 32(2), 2024, s.811-860.

Duvan, Simge, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dava Açma Süreleri, Seçkin, 2025.

Eren, Fikret / Yücer, İpek, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 12. Bası, Legem, 2024.

Gökyayla, K. Emre, “Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi”, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, 9(103-104), 2013, s.18-51.

Görmez, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması, On İki Levha, 2019.

Gümüş, Mustafa Alper, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmelerin Uyarlanması (TBK m.138), Yetkin, 2022.

Gümüş, Mustafa Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, Vedat, 2012.

İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku, C.2, On İki Levha, 2014.

Kara Kılıçarslan, Seda, “Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası”, AHBVÜHFD, 29(2), 2025, s.535-580.

Kılıç Öztürk, Gizem, “Kira Tespit Davası ve Esasları”, TBB Dergisi, S.129, 2017, s.229-260.

Koçak Diker, Duygu, “Konut Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Düzenlemeler ile Kiraya Verenin Uyarlama Talebinin Değerlendirilmesi”, İstanbul Hukuk Mecmuası, 82(4), 2024, s.1059-1099, DOI: 10.26650/mecmua.2024.82.4.0005.

Öktem Çevik, Seda, “TBK m.344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, DEÜHFD, 24(1), 2022, s.39-77.

Özen, Burak, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, MÜHF-HAD, 22(3), 2016, s.2033-2062.

Sarı Fidan, Özlem, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Hukuki Sınırlamalar Karşısında Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Değerlendirilmesi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 32(2), 2024, s.599-632, DOI: 10.15337/suhfd.1421676.

Şahin Aydın, Büşra, “Güncel Yargı Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344/3) ile Uyarlama (TBK m.138) Hükümleri Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi”, YÜHFD, 23(2), 2026, s.961-1010.

Topuz, Selim, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale, Yetkin, 2009.

Yeniocak, Umut, Kira Bedelinin Belirlenmesi: Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları, 4. Bası, Seçkin, 2025.

Başlıca Yargı Kararları

YİBHGK, 18.11.1964, E.1964/2, K.1964/4.

YİBHGK, 21.11.1966, E.1966/19, K.1966/10.

YİBHGK, 12.11.1979, E.1979/1, K.1979/3.

Yargıtay HGK, 07.05.2003, E.2003/13-332, K.2003/340.

Yargıtay 3. HD, 07.03.2019, E.2017/6028, K.2019/1792.

Yargıtay 3. HD, 18.04.2019, E.2017/6937, K.2019/3558.

Yargıtay 3. HD, 22.09.2022, E.2022/5205, K.2022/6879.

Yargıtay HGK, 15.02.2023, E.2021/972, K.2023/67.

Yargıtay 3. HD, 22.04.2024, E.2023/4970, K.2024/1277.

Yargıtay 3. HD, 23.10.2024, E.2023/5249, K.2024/3281.

Yargıtay 3. HD, 28.11.2024, E.2024/257, K.2024/3926.

Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, E.2024/1083, K.2025/1439 (Bölge Adliye Mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi).

Yargıtay 3. HD, 12.03.2025, E.2024/2523, K.2025/1572.

Yargıtay 3. HD, 03.12.2025, E.2025/2618, K.2025/5853.

Yargıtay 3. HD, 13.01.2026, E.2025/3054, K.2026/57.

Yargıtay 3. HD, 14.01.2026, E.2025/2958, K.2026/118.

Yargıtay 3. HD, 03.03.2026, E.2025/3450, K.2026/1141.

Yargıtay 3. HD, 20.05.2026, E.2026/1265, K.2026/3231.

Karşılaştırmalı Hukuk

Alman Medeni Kanunu (BGB) §313 - Störung der Geschäftsgrundlage.

İsviçre hukukunda clausula rebus sic stantibus ve ZGB/CC m.2 dürüstlük kuralı eksenindeki Federal Mahkeme içtihadı.

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, BGHZ 232, 178 (COVID-19 nedeniyle ticari kira ve BGB §313).

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.01.2023, XII ZR 101/21 (COVID-19 tedbirleri nedeniyle düğün organizasyonu için kiralanan mekân; BGB §313 kapsamında uyarlama ve somut menfaat ve risk değerlendirmesi).

Schweizerisches Bundesgericht, BGE 127 III 300, 24.04.2001 (clausula rebus sic stantibus; değişen koşullara uyarlama).

Schweizerisches Bundesgericht, BGE 135 III 1 (öngörülebilirlik ve sözleşmesel uyarlama ve risk tahsisi).

YAYIN NOTU

Bu çalışma 26 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla erişilebilen mevzuat, yayımlanmış yargı kararları ve seçilmiş güncel bilimsel literatür esas alınarak hazırlanmıştır. “Tüm bilimsel eserler” ifadesi fiilen sınırsız bir literatürü kapsayabileceğinden, çalışma konuya doğrudan temas eden başlıca monografi, şerh, makale ve güncel karar incelemelerini temsilî ve geniş bir taramayla kullanmaktadır. Somut uyuşmazlıklarda sözleşme metni, kira dönemi, arabuluculuk tarihi, taraf sıfatları, özel mevzuat ve karar tarihindeki kanun yolu sınırları ayrıca incelenmelidir.

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.343-345 ve m.138. TBK m.344’teki endeks ölçütü, 7161 sayılı Kanun m.56 ile 01.01.2019’dan geçerli olmak üzere “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” biçiminde değiştirilmiştir. ↑

2. Büşra Şahin Aydın, “Güncel Yargı Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344/3) ile Uyarlama (TBK m.138) Hükümleri Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.23, S.2, 2026, s.961-1010; özellikle normlar arası ilişki ve güncel içtihat tartışması için s.982-1005; DOI: 10.63117/yuhfd.1918458. ↑

3. Yargıtay 3. HD, 22.04.2024, E.2023/4970, K.2024/1277; Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, E.2024/1083, K.2025/1439. 2025 tarihli karar, Bölge Adliye Mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin olup kira tespiti ile uyarlama arasında salt özel kanun ile genel kanun arasında bir karşılaştırmaya başvurulamayacağını; TBK m.344’teki kira bedelinin belirlenmesi sebepleri ve ilkelerinin kendiliğinden TBK m.138’deki uyarlama davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağını vurgulamaktadır. ↑

4. TBK m.344/1-3. Kira bedelinin belirlenmesi rejiminin ayrıntılı incelemesi için Seda Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m.344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, DEÜHFD, C.24, S.1, 2022, s.39-77; Gizem Kılıç Öztürk, “Kira Tespit Davası ve Esasları”, TBB Dergisi, S.129, 2017, s.229-260. ↑

5. TBK m.345/1; ayrıca Yargıtay uygulamasında ilk beş yıllık dönemde de talebin tümden reddi yerine TBK m.344/1-2 sistematiğine göre değerlendirme yapılması gerektiği yönündeki kararlar için bkz. Yargıtay 3. HD, E.2017/6575, K.2019/2426; E.2017/7543, K.2019/4573. ↑

6. TBK m.345/1-3. 21.11.1966 tarihli ve E.1966/19, K.1966/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, kira tespitinde ihbar ve yeni bedelin hangi tarihten itibaren bağlayacağı sorunlarına ilişkin klasik içtihat temelidir. ↑

7. TBK m.138. Kurumun teorik temeli için Ayşe Arat, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin, 2006; Başak Baysal, Sözleşmenin Uyarlanması, 4. Bası, On İki Levha, 2020; Mustafa Alper Gümüş, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmelerin Uyarlanması (TBK m.138), Yetkin, 2022; Seda Kara Kılıçarslan, “Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası”, AHBVÜHFD, C.29, S.2, 2025, s.535-580; özellikle öngörülemezlik ve işlem temelinin çökmesi için s.558-562, ifanın ihtirazî kayıtla yapılması ve dönemsel kira borcu bakımından s.566-567. ↑

8. Yargıtay HGK, 15.02.2023, E.2021/972, K.2023/67; ayrıca Yargıtay HGK, 07.05.2003, E.2003/13-332, K.2003/340. 2003 tarihli karar, dövizli kira ve ekonomik kriz bağlamında tacir bakımından öngörülebilirlik ve basiret ölçütünü katı şekilde değerlendiren klasik içtihatlardan biridir. ↑

9. Yargıtay’ın klasik içtihadında kira bedelinin tespiti davasının kiraya veren veya kiracı tarafından açılabileceği kabul edilmektedir. Bkz. YİBHGK, 21.11.1966, E.1966/19, K.1966/10. ↑

10. Yargıtay 3. HD, 18.04.2019, E.2017/6937, K.2019/3558. Ayrıca Yargıtay 3. HD, 03.03.2026, E.2025/3450, K.2026/1141: kira ilişkisi sürerken imzalanan sonraki tarihli sözleşmenin rayice uygun bir yeni bedel oluşturup oluşturmadığı araştırılmalı; rayici yansıtmıyorsa ilk kira ilişkisinden itibaren geçen süreler gözetilerek TBK m.344/3 koşulları değerlendirilmelidir. ↑

11. Kira bedelinin belirlenmesi ile sözleşmedeki artış şartının ayrımı için Burak Özen, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, MÜHF-HAD, C.22, S.3, 2016, s.2033-2062. ↑

12. YİBHGK, 18.11.1964, E.1964/2, K.1964/4; Yargıtay 3. HD, 22.09.2022, E.2022/5205, K.2022/6879; Yargıtay 3. HD, 07.03.2019, E.2017/6028, K.2019/1792. ↑

13. Yargıtay 3. HD, 13.01.2026, E.2025/3054, K.2026/57. Kararda somut olayda %10 eski kiracı indirimi onanmıştır; mevzuatta sabit bir eski kiracı indirim oranı bulunmamaktadır. ↑

14. Yargıtay 3. HD, 20.05.2026, E.2026/1265, K.2026/3231 yönündeki güncel uygulamada, yalnız internet ilanlarının ortalamasına dayanan bilirkişi yaklaşımı yeterli görülmemiş; emsallerin tek tek incelenmesi ve karşılaştırılması aranmıştır. ↑

15. Yargıtay HGK, 07.05.2003, E.2003/13-332, K.2003/340; karşılaştırmalı olarak Yargıtay HGK, 15.02.2023, E.2021/972, K.2023/67. ↑

16. Yargıtay 3. HD, 22.04.2024, E.2023/4970, K.2024/1277. Ayrıca Yargıtay 3. HD, 14.01.2026, E.2025/2958, K.2026/118. Son kararda uyarlama incelemesinde kiralananın niteliği ve konumu, normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderleri ile diğer delillerin birlikte değerlendirilmesi; kira tespitine özgü yöntemin tek başına yeterli görülmemesi gerektiği belirtilmiştir. ↑

17. Görüş ayrılıkları için bkz. Şahin Aydın, 2026, özellikle s.994-1004; Duygu Koçak Diker, “Konut Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Düzenlemeler ile Kiraya Verenin Uyarlama Talebinin Değerlendirilmesi”, İstanbul Hukuk Mecmuası, C.82, S.4, 2024, s.1059-1099, özellikle s.1091 vd., DOI: 10.26650/mecmua.2024.82.4.0005. Güncel içtihat yönü için özellikle Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, E.2024/1083, K.2025/1439; ayrıca Yargıtay 3. HD, 12.03.2025, E.2024/2523, K.2025/1572. ↑

18. 7409 sayılı Kanun m.4 ile TBK Geçici m.1; 7456 sayılı Kanun m.23 ile TBK Geçici m.2. Geçici m.2, 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemlerini kapsamış ve daha sonra uzatılmamıştır. ↑

19. Murat Aydoğdu, “Kira Parasında Artışı %25 ile Sınırlayan Düzenlemeler Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar Hakkındaki Değerlendirmeler”, İzmir Barosu Dergisi, C.88, S.3, 2023, s.135-164, özellikle s.139-149; Özlem Sarı Fidan, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Hukuki Sınırlamalar Karşısında Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Değerlendirilmesi”, SÜHFD, C.32, S.2, 2024, s.599-632, özellikle s.607 vd.; Şahin Aydın, 2026, s.1001-1004. ↑

20. TBK m.344/4; Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ m.8 (özellikle 2018-32/52 sayılı Tebliğ ile değişik hükümler). ↑

21. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1(a), 7445 sayılı Kanun m.37; yürürlük 01.09.2023. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun sistematik etkileri için A. Çelik / H.M. Doğu, “Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri”, SÜHFD, C.32, S.2, 2024, s.811-860. ↑

22. 6325 sayılı Kanun m.18/B ile TBK m.345’in birlikte uygulanmasında süre planlaması için bkz. Simge Duvan, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dava Açma Süreleri, Seçkin, 2025, özellikle s.107-118. Kanunda arabuluculuk başvurusunun TBK m.345/2’deki yazılı bildirimle özdeş olduğuna dair açık bir düzenleme bulunmadığından, uygulamada ayrıca ispatlanabilir yazılı bildirim yapılması ihtiyatlıdır. ↑

23. 6100 sayılı HMK m.4/1-a. ↑

24. Yargıtay 3. HD, 13.01.2026, E.2025/3054, K.2026/57; somut olayda bilirkişi 224.070,39 TL brüt rayiç hesaplamış, talep 187.500 TL olduğundan mahkeme taleple bağlı kalmıştır. ↑

25. Yargıtay 3. HD, 25.11.2024, E.2024/970, K.2024/3821 (bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi); aynı yaklaşımın somut dosyada uygulanması için Yargıtay 3. HD, 03.12.2025, E.2025/2618, K.2025/5853. ↑

26. YİBHGK, 12.11.1979, E.1979/1, K.1979/3. İçtihadı Birleştirme Kararı, tespit edilen kira farkının istenebilir hâle gelmesi bakımından tespit hükmünün kesinleşmesini esas almakta; kesinleşen tespit kararının sonraki eda/takip aşamasındaki işlevini açıklamaktadır. ↑

27. Yargıtay 3. HD, 28.11.2024, E.2024/257, K.2024/3926. ↑

28. Yargıtay 3. HD, 22.04.2024, E.2023/4970, K.2024/1277, özellikle değerlendirme bölümündeki uyarlamanın “dava tarihi itibarıyla” yapılması gerektiğine ilişkin bozma gerekçesi. ↑

29. Uyarlamanın somut olaya göre yapılması, öngörülemezlik ve ifanın beklenemezliği için Seda Kara Kılıçarslan, 2025, özellikle s.558-567; COVID-19 ve işyeri kiraları bağlamında Cüneyt Bellican, İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Covid-19 Salgınının Kira Bedeli Ödeme Borcuna Etkisi, Aristo, 2021. ↑

30. Yargıtay 3. HD, 22.04.2024, E.2023/4970, K.2024/1277; karar, sözleşmede “uyarlama talep edilemez” kaydı bulunsa dahi doğmamış haktan önceden vazgeçme ve TMK m.2 yönünden değerlendirme yapılması gerektiğini belirtmektedir. ↑

31. Alman Medeni Kanunu (BGB) §313; BGH, 12.01.2022, XII ZR 8/21, BGHZ 232, 178; BGH, 11.01.2023, XII ZR 101/21. İsviçre hukuku için Schweizerisches Bundesgericht, BGE 127 III 300, özellikle E.5-6; BGE 135 III 1, özellikle E.2.4-2.5. Türk öğretisinde karşılaştırmalı yaklaşım için Selim Topuz, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale, Yetkin, 2009. ↑